Quando un soggetto debitore non riesce più ad assolvere i suoi obblighi nei confronti di un creditore, e diventa insolvente, rischia di vedersi pignorato l’immobile o, se non ancora giunto a quel punto, tenta la strada della vendita all’asta del bene, con la speranza di realizzare una somma sufficiente a saldare il debito. Questa pratica, però, quasi sempre non è la soluzione al problema, per i tempi tecnici previsti e perché la somma realizzata è sempre nell’ordine di un venti per cento inferiore a quella necessaria; questo lascia il debitore con un debito residuo al quale non riesce a far fronte. Cosa fare allora?
Cos’è il saldo e stralcio immobiliare?
Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che consiste nell’offrire ai creditori il pagamento di una somma di denaro inferiore a quella dovuta in origine, per saldare e stralciare il debito di partenza. Nel saldo e stralcio immobiliare si concorda con la banca o con i creditori un prezzo di vendita dell’immobile più basso, liberando l’abitazione pignorata. Il saldo e stralcio viene così detto siccome permette di saldare il debito e di ottenere lo stralcio della propria posizione debitoria senza ripercussioni per la somma in meno rispetto all’importo in origine dovuto.
Questa procedura permette al debitore di lasciarsi alle spalle una volta per tutte la propria posizione debitoria e di essere cancellato dalla Centrale dei cattivi pagatori, potendo nuovamente accedere a finanziamenti e aprire nuove carte di credito.
L’acquirente deve avere la liquidità per comprare l’appartamento ed essere disposto ad acquistare l’immobile in tribunale per definire la transazione.
Una volta che viene stipulato l’accordo fra le parti, il notaio stabilirà il rogito in Tribunale. Così si rende contestuale il pagamento del prezzo e la rinuncia agli atti di giudizio da parte del creditore.
Saldo e stralcio immobiliare: esempio
Molte famiglie stipulano un mutuo per ottenere i fondi necessari ad acquistare casa. Purtroppo, per varie vicissitudini della vita, possono trovarsi nell’impossibilità di rimborsare le rate del prestito. La banca quindi attiva la procedura per tornare in possesso del prestito. ll proprietario dell’immobile può difendersi per bloccare il processo esecutivo, accordandosi con la banca per pagare una somma inferiore a quella dovuta in origine. La differenza tra l’importo iniziale e quello pagato (es. il 20%) non permane quindi come sofferenza. In caso diverso dal saldo e stralcio invece – come nella vendita all’asta – la parte del debito non saldata rimane come insoluto e il creditore potrà rivolgere su di essa ulteriori pretese.
Tuttavia il saldo e stralcio è una proposta del debitore che può essere accettata o rifiutata, a seconda della convenienza che viene percepita dall’altra parte. Uno degli aspetti da considerare è appunto quale somma offrire a stralcio del debito.
I consulenti immobiliari esperti che assistono i debitori nella formulazione della proposta e nella trattativa al fine di portarla a compimento: nei migliori casi si può giungere anche una riduzione del 40 o 50% del debito di partenza.
Tieni presente che comunque non sei l’ultima persona a domandarti quale è l’importo giusto da proporre in una trattativa per il saldo e stralcio.
Questa insicurezza è ragionevole e motivata per le persone che non hanno una esperienza pregressa in questo genere di trattative.
Quali sono alcuni degli aspetti da considerare per decidere quanto offrire nel saldo e stralcio?
Saldo e stralcio immobiliare – Quali sono i vantaggi che offre
Il saldo e stralcio è una pratica con la quale il soggetto debitore trova un accordo con tutti i creditori per una cifra inferiore a quella originaria, liberandosi del debito maturato. Ma quali sono i vantaggi per le parti coinvolte?
Nel caso del creditore, anche se viene spontaneo pensare che sia improbabile che possa accettare di incassare una somma inferiore a quella che gli spetta, presenta diversi vantaggi.
- nel caso sia un ente, non mette a registro una perdita nei libri contabili, visto che la non riscossione di un credito per un periodo prolungato è considerata tale.
- evita di percorrere la strada del pignoramento dell’immobile, che prevede costi che dovrà sobbarcarsi, salvo recuperarli dal debitore solo a procedura ultimata, e tempi burocratici molto lunghi, che in molti casi si traducono in anni.
- evita la vendita dell’immobile all’asta con decurtazione del valore annessa, quantificabile nell’ordine del venti per cento e con ulteriori tagli in caso di asta deserta, oltre a tempi lunghi di attesa.
- anche al debitore questa modalità porta notevoli vantaggi. Infatti:
- permette di evitare la vendita all’asta dell’immobile, che come abbiamo visto non gli consente ragionevolmente di ricavare una somma sufficiente a saldare il debito ai creditori.
- evita di subire un pignoramento e il pagamento delle pratiche anteposte alla vendita dell’immobile.
- evita di finire iscritto al CRIF (Centro Rischi Finanziari), a seguito del pignoramento. Ciò gli comporterebbe l’impossibilità di richiedere finanziamenti futuri e altri disagi come non poter avere una carta di credito.
- il vantaggio principale, ovviamente, consiste nel fatto che può estinguere definitivamente il proprio debito senza più il pensiero di possibili rivalse o protese da parte dei creditori.
Il Saldo e Stralcio è comunque un’opportunità anche per chi voglia acquistare un immobile perché, anche in questo caso, i vantaggi rispetto al ricorrere a un’asta sono palpabili.
- L’acquirente non dovrà sostenere alcuna gara con altri compratori con il rischio, poi, di dover sborsare una somma superiore al prezzo iniziale dell’immobile.
- Evita l’esborso di una cauzione, come nel caso della vendita con incanto, o di dover gareggiare con esperti del settore e di vedersi quindi, con alta probabilità, sfuggire l’acquisto.
- L’immobile è disponibile da subito, appena acquistato, a differenza di quello che accade nel caso della vendita all’asta, dove i tempi burocratici sono alquanto lunghi.
- Evita di accollarsi spese legali dovute alla necessità di avvalersi di un professionista che segua la procedura, come nel caso della vendita all’asta.
Saldo e stralcio immobiliare – I vantaggi
- Il creditore può recuperare la somma di denaro in tempi brevi
- Possibilità di preservare il valore dell’immobile rispetto alla vendita all’asta
- Il debitore può chiudere definitivamente la propria posizione debitoria ed essere cancellato dalla Centrale dei rischi
- L’acquirente ottiene l’immobile senza dover competere con altri potenziali compratori
- L’acquirente ottiene un immobile a un prezzo scontato rispetto al valore di mercato
Saldo e stralcio immobiliare – Come funziona
Il debitore – attraverso un consulente che agisce in sua vece – propone al creditore un importo “a stralcio” del debito di partenza. Il creditore deve decidere se la proposta è soddisfacente in relazione alle altre possibilità di rientro (come la vendita all’asta).
Se la banca o il creditore accetta, l’immobile viene ritirato dalla vendita all’asta.
In seguito viene fissato il rogito in Tribunale, in modo che il creditore, una volta incassato quanto previsto, firmi la rinuncia agli atti del giudizio. Il giudice dell’ordinanza provvederà quindi a notificare l’estinzione del debito.
Saldo e stralcio immobiliare – Perché conviene di più della vendita di casa all’asta
Una proposta di saldo e stralcio del debito è tanto più appetibile quanto maggiore è l’importo proposto, e quante più basse sono le possibilità del creditore di trovare appagamento alle proprie pretese attraverso il pignoramento e la vendita della casa all’asta.
La procedura di vendita di casa all’asta è generalmente l’ultima modalità alle quali le banche intendono fare ricorso, siccome il prezzo di vendita degli immobili all’asta è generalmente inferiore anche del 30 o 40% di quello di mercato.
Se un’asta finisce deserta, il Tribunale può disporre nuove sessioni di vendita, che comportano tuttavia una riduzione del prezzo di vendita del 25% sul valore di partenza.
Ovviamente le banche seguono molti casi del genere e hanno ben chiara la possibilità statistica di trovare appagamento tramite la vendita all’asta, e mediamente a quale percentuale del valore di partenza.
Molte volte, il valore di rientro stimato è talmente basso – e in tempi così dilatati – che la proposta di saldo e stralcio è un’alternativa molto più appetibile, in quanto permette di entrare in possesso di una somma certa e in tempi ristretti.
Il possibile guadagno dalla vendita all’asta dipende dalle caratteristiche delle immobili quali:
- valore del quartiere nel quale è collocato e vicinanza a servizi e attrattive di rilievo
- presenza di eventuali debiti insoluti (imposte inevase, rate condominiali da saldare,
- presenza di difetti nell’appartamento, necessità di ristrutturazione, di abusi edilizi da sanare ecc
- presenza di ipoteche e di trascrizioni pregiudiziali
I consulenti professionisti si occupano di valutare l’immobile per formulare un valore congruo rispetto alle sue caratteristiche tale da essere percepito conveniente dal creditore.
Per questa ragione concordano una visita con l’ufficiale giudiziario al fine di poter toccare con mano le caratteristiche dell’immobile.
Ad esempio, se la casa si trova nel centro città il suo valore stimato è più alto e le possibilità di ottenere un guadagno apprezzabile dalla vendita all’asta risultano più alte. Al contrario, per una casa in periferia c’è una richiesta minore sul mercato perciò risulta più facile persuadere della convenienza dell’offerta.
Saldo e stralcio – La trattativa con i creditori
L’accordo di saldo e stralcio, come dice il nome, è un accordo, ovvero il risultato di una trattativa. Non si tratta di un diritto che spetta al debitore, quanto di un accordo che lavora sul bilanciamento dei benefici di entrambe le parti.
Per questa ragione l’esito positivo del saldo e stralcio dipende molto dalla capacità di trattare con tutte le parti in gioco. I consulenti immobiliari che agiscono su delega del debitore si occupano di formulare delle proposte che risultino appetibili da tutte le parti in causa, e si occupano di seguire la trattativa con tutti i creditori.
Per essere efficace per l’intero ammontare del debito, infatti, l’accordo di saldo e stralcio deve essere recepito da tutti i creditori, in modo che nessuno di essi possa avanzare ancora pretese.
I consulenti si occupano di ottenere anche da tutti i creditori un documento di rinuncia agli atti che impedisca loro di fare valere il debito di partenza anche dopo l’accettazione dell’accordo.
Poiché si tratta di una procedura molto delicata e dall’esito non certo, conviene appoggiarsi all’esperienza di soggetti esperti nelle trattative con i creditori.
I consulenti immobiliari come Solutions Immobiliare si occupano di portare a compimento le trattative studiando con attenzione lo specifico caso concreto, in modo da realizzare proposte realmente appetitose per le altre parti in causa. I consulenti possono richiedere e portare avanti la trattativa con tutti i creditori. Un creditore che non accetta la proposta di saldo e stralcio infatti può continuare ad avanzare proposte basate sul titolo di credito di dpartenza.
Il consulente si occupa di ricercare il compratore per acquistare l’abitazione a stalcio.
Come puoi vedere, il saldo e stralcio è una pratica conveniente e soddisfacente per tutte le parti coinvolte ma spesso è poco conosciuta e non diventa un’opzione. Proprio per questo motivo, in caso di acquisto o di vendita di un immobile, sia per scelta che per necessità, è consigliabile rivolgersi a dei consulenti immobiliari in grado di seguirti e di consigliarti nella scelta.
Noi di Solutions Immobiliare saremo lieti di offrirti una consulenza e metterti a disposizione la nostra esperienza sul campo, per esporti cos’è la pratica del saldo e stralcio e trovare una soluzione su misura per te.
Contattaci! Siamo pronti ad aiutarti!