Saldo e stralcio immobiliare: come funziona e quanto offrire?

Il saldo e stralcio immobiliare è una soluzione per i debitori insolventi prima che si giunga al pignoramento dell’immobile. Spesso, la vendita all’asta non risolve il problema: i tempi tecnici sono lunghi e il ricavato è di solito molto inferiore al debito. Il saldo e stralcio immobiliare diventa quindi cruciale. Vediamo come funziona in questo articolo.

Cosa significa saldo e stralcio immobiliare?

Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che consiste nell’offrire ai creditori il pagamento di una somma di denaro inferiore a quella dovuta in origine, per saldare e stralciare il debito di partenza. Si concorda con la banca o con i creditori un prezzo di vendita dell’immobile più basso, liberando l’abitazione pignorata. Il saldo e stralcio viene così detto poiché permette di saldare il debito e di ottenere lo stralcio della propria posizione debitoria, senza ripercussioni per la somma in meno rispetto all’importo in origine dovuto.Questa procedura permette al debitore di lasciarsi alle spalle una volta per tutte il proprio debito e di essere cancellato dalla Centrale dei cattivi pagatori, potendo nuovamente accedere a finanziamenti e richiedere nuove carte di credito

L’acquirente deve avere la liquidità per comprare l’appartamento ed essere disposto ad acquistare l’immobile in tribunale per definire la transazione.

Una volta che viene stipulato l’accordo fra le parti, il notaio stabilirà il rogito in Tribunale. Così si rende contestuale il pagamento del prezzo e la rinuncia agli atti di giudizio da parte del creditore.

Esempio di saldo e stralcio immobiliare

Per chiarire meglio il concetto facciamo un esempio.

Molte famiglie stipulano un mutuo per ottenere i fondi necessari ad acquistare casa. Purtroppo, per varie vicissitudini della vita, possono trovarsi nell’impossibilità di rimborsare le rate del prestito. La banca quindi attiva la procedura per tornare in possesso del prestito. ll proprietario dell’immobile può difendersi per bloccare il processo esecutivo, accordandosi con la banca per pagare una somma inferiore a quella dovuta in origine.

La differenza tra l’importo iniziale e quello pagato (es. il 20%) non permane quindi come sofferenza. In caso diverso dal saldo e stralcio invece, come nella vendita all’asta, la parte del debito non saldata rimane come insoluto e il creditore potrà rivolgere su di essa ulteriori pretese.

Tuttavia va ricordato che il saldo e stralcio è una proposta del debitore che può essere accettata o rifiutata, a seconda della convenienza che viene percepita dall’altra parte.

Quanto si offre per un Saldo e Stralcio?

Uno degli aspetti da considerare è appunto quale somma offrire a stralcio del debito. Questo va valutato insieme ai consulenti immobiliari esperti che assistono i debitori nella formulazione della proposta e nella trattativa al fine di portarla a compimento. In linea generale, nei migliori casi si può giungere anche una riduzione del 40 o 50% del debito di partenza.

Ricorda che avere questa insicurezza è ragionevole e motivata per le persone che non hanno una esperienza pregressa in questo genere di trattative. Affidati a degli esperti del settore che sapranno rispondere ad ogni tuo dubbio e ti affiancheranno durante tutta la procedura.

I vantaggi del saldo e stralcio immobiliare

Quali sono i vantaggi per le parti coinvolte?

Nel prossimo paragrafo, esploreremo più a fondo i vantaggi specifici che tale pratica offre sia al debitore che al creditore, offrendo una panoramica chiara e dettagliata dei benefici che ogni parte coinvolta può ottenere.

Per il creditore

Per quanto riguarda il creditore, anche se viene spontaneo pensare che sia improbabile che possa accettare di incassare una somma inferiore a quella che gli spetta, presenta in realtà diversi vantaggi. Più precisamente:

• nel caso si tratti di un ente, non mette a registro una perdita nei libri contabili, visto che la non riscossione di un credito per un periodo prolungato è considerata tale
• evita di percorrere la strada del pignoramento dell’immobile, che prevede costi che dovrà sobbarcarsi, salvo recuperarli dal debitore solo a procedura ultimata, e tempi burocratici molto lunghi, che in molti casi si traducono in anni.
• evita la vendita dell’immobile all’asta con decurtazione del valore annessa, quantificabile nell’ordine del venti per cento e con ulteriori tagli in caso di asta deserta, oltre a tempi lunghi di attesa.

Per il debitore

Anche al debitore questa modalità porta notevoli vantaggi. Infatti:

• permette di evitare la vendita all’asta dell’immobile, che come abbiamo visto non gli consente ragionevolmente di ricavare una somma sufficiente a saldare il debito ai creditori.
• evita di subire un pignoramento e il pagamento delle pratiche anteposte alla vendita dell’immobile.
• evita di finire iscritto al CRIF (Centro Rischi Finanziari), a seguito del pignoramento. Ciò gli comporterebbe l’impossibilità di richiedere finanziamenti futuri e altri disagi come non poter avere una carta di credito.
• Il vantaggio principale, ovviamente, consiste nel fatto che può estinguere definitivamente il proprio debito senza più il pensiero di possibili rivalse o protese da parte dei creditori.

Per chi vuole acquistare un immobile

Il Saldo e Stralcio è comunque un’opportunità anche per chi voglia acquistare un immobile perché, anche in questo caso, i vantaggi rispetto al ricorrere a un’asta sono numerosi.

• L’acquirente non dovrà sostenere alcuna gara con altri compratori con il rischio, poi, di dover sborsare una somma superiore al prezzo iniziale dell’immobile.
• Evita l’esborso di una cauzione, come nel caso della vendita con incanto, o di dover gareggiare con esperti del settore e di vedersi quindi, con alta probabilità, sfuggire l’acquisto.
• L’immobile è disponibile da subito, appena acquistato, a differenza di quello che accade nel caso della vendita all’asta, dove i tempi burocratici sono alquanto lunghi.
• Evita di accollarsi spese legali dovute alla necessità di avvalersi di un professionista che segua la procedura, come nel caso della vendita all’asta.

Come si fa uno stralcio immobiliare?

Il debitore, attraverso un consulente che agisce in sua vece, propone al creditore un importo “a stralcio” del debito di partenza. Il creditore deve decidere se la proposta è soddisfacente in relazione alle altre possibilità di rientro (come la vendita all’asta).

Se la banca o il creditore accetta, l’immobile viene ritirato dalla vendita all’asta.

In seguito viene fissato il rogito in Tribunale, in modo che il creditore, una volta incassato quanto previsto, firmi la rinuncia agli atti del giudizio. Il giudice dell’ordinanza provvederà quindi a notificare l’estinzione del debito.

Saldo e stralcio immobiliare: perché conviene di più della vendita di casa all’asta

Una proposta di saldo e stralcio del debito è tanto più appetibile quanto maggiore è l’importo proposto, e quante più basse sono le possibilità del creditore di trovare appagamento alle proprie pretese attraverso il pignoramento e la vendita della casa all’asta.

La procedura di vendita di casa all’asta è generalmente l’ultima modalità alle quali le banche intendono fare ricorso, siccome il prezzo di vendita degli immobili all’asta è generalmente inferiore anche del 30 o 40% di quello di mercato.
Se un’asta finisce deserta, il Tribunale può disporre nuove sessioni di vendita, che comportano tuttavia una riduzione del prezzo di vendita del 25% sul valore di partenza.

Ovviamente le banche seguono molti casi del genere e hanno ben chiara la possibilità statistica di trovare appagamento tramite la vendita all’asta, e mediamente a quale percentuale del valore di partenza.

Molte volte, il valore di rientro stimato è talmente basso, e in tempi così dilatati, che la proposta di saldo e stralcio è un’alternativa molto più appetibile, in quanto permette di entrare in possesso di una somma certa e in tempi ristretti.

I fattori da tenere in considerazione nell’asta

Il possibile guadagno dalla vendita all’asta dipende dalle caratteristiche delle immobili quali:

• valore del quartiere nel quale è collocato e vicinanza a servizi e attrattive di rilievo
• presenza di eventuali debiti insoluti (imposte inevase, rate condominiali da saldare,
• presenza di difetti nell’appartamento, necessità di ristrutturazione, di abusi edilizi da sanare ecc
• presenza di ipoteche e di trascrizioni pregiudiziali

I consulenti professionisti si occupano di valutare l’immobile per formulare un valore congruo rispetto alle sue caratteristiche tale da essere percepito conveniente dal creditore.
Per questa ragione concordano una visita con l’ufficiale giudiziario al fine di poter toccare con mano le caratteristiche dell’immobile.

Ad esempio, se la casa si trova nel centro città il suo valore stimato è più alto e le possibilità di ottenere un guadagno apprezzabile dalla vendita all’asta risultano più alte. Al contrario, per una casa in periferia c’è una richiesta minore sul mercato perciò risulta più facile persuadere della convenienza dell’offerta.

Rivolgiti a degli esperti del settore

Come abbiamo visto, poiché si tratta di una procedura molto delicata e dall’esito non certo, conviene appoggiarsi all’esperienza di soggetti esperti nelle trattative con i creditori.
I consulenti immobiliari come Solutions Immobiliare si occupano di portare a compimento le trattative studiando con attenzione lo specifico caso concreto, in modo da realizzare proposte realmente appetitose per le altre parti in causa. I consulenti possono richiedere e portare avanti la trattativa con tutti i creditori. Un creditore che non accetta la proposta di saldo e stralcio infatti può continuare ad avanzare proposte basate sul titolo di credito di dpartenza.
Il consulente si occupa di ricercare il compratore per acquistare l’abitazione a stalcio.

Noi di Solutions Immobiliare saremo lieti di offrirti una consulenza gratuita e metterti a disposizione la nostra esperienza sul campo, per esporti cos’è la pratica del saldo e stralcio e trovare una soluzione su misura per te.

Contattaci! Siamo pronti ad aiutarti!