L’articolo 40-ter, della legge 69-2021 (conversione del dl 41/2021 c.d. decreto Sostegni), introduce sensibili aggiornamenti sulle norme sulla rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive.
Queste misure sono espressamente rivolte a fronteggiare in via momentanea le più gravi crisi economiche che colpiscono i consumatori.
Per attutire il gravo stato di malessere nel quale possono versare i consumatori è stato rivisto e sostituito l’articolo 41-bis del decreto-legge n.124 del 2019, per la rinegoziazione del mutuo in favore del mutuatario inadempiente già esecutato.
L’articolo 40-ter della legge 69-2021 prevede, al verificarsi di determinate condizioni, la possibilità di rinegoziare i mutui o un finanziamento, con banca terza che surroga la garanzia ipotecaria esistenza con assistenza del Fondo di garanzia prima casa.
La rinegoziazione del mutuo per la prima casa
Il creditore è tenuto a concedere la rinegoziazione del mutuo?
Stando al precedente comma 5:
“Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.” da cui derivava la discrezionalità in mano al creditore di decidere.
Il nuovo comma 5 invece assegna al debitore un autentico diritto ad ottenere rinegoziazione o rifinanziamento e relativa esdebitazione per il residuo!
Il debito rinegoziato o il finanziamento del terzo possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta da parte del Fondo di Garanzia per la prima casa nella misura del 50% delle somme dovute.
In questo caso quindi non viene richiesto il rimborso integrale delle somme liquidate dal giudice nei confronti del debitore.
La nuova norma invece prevede alcune variazioni:
- il debitore deve essere un consumatore ex art. 3, comma 1 lett. a) D.Lgs. n. 206/2005 (requisito non modificato rispetto all’art 41 bis)
- il creditore deve essere una banca o un intermediario autorizzato (es. società autorizzata per la cartolarizzazione dei crediti), comunque un soggetto che pratica l’attività bancaria
- il credito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile adibito a prima casa
- deve essere pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene (con pignoramento notificato entro il 21 marzo 2021)
- l’istanza può essere presentata una sola volta
- l’immobile esecutato, gravato da ipoteca di primo grado, deve costituire abitazione principale del debitore
- l’immobile pignorato non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9
- il debito complessivo non deve superare i 250.000 euro
- alla data di presentazione dell’istanza, deve essere stato rimborsato almeno il 5% del capitale originariamente erogato;
- al momento della presentazione dell’istanza, deve essere pendente una procedura esecutiva immobiliare con pignoramento (dell’abitazione principale) notificato entro il 21.03.2021
- la richiesta di rinegoziazione o finanziamento deve essere presentata entro il 31.12.2022. L’istanza può essere presentata una sola volta, a pena di inammissibilità.
- g) l’importo offerto
- se l’immobile è già in vendita all’asta, deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25%
- se l’immobile è stimato – ma non si è ancora tenuta la prima asta – è quello di stima,
- nel caso in cui il debito residuo sia inferiore al valore dell’immobile anche con la riduzione del 25% bisogna offrire l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi
- il nuovo mutuo risultante dalla rinegoziazione non deve essere inferiore a 10 anni né superare i 30 anni o gli ottanta anni di età del debitore
- Inoltre viene previsto che la sola richiesta di finanziamento possa essere inoltrata anche da soggetti diversi dal debitore (es. coniuge o convivente o parenti fino al terzo grado)
A seguito dell’istanza presentata dal debitore, il giudice dell’esecuzione, sentiti i creditori, accertate le condizioni di cui al comma 2, sospende l’esecuzione per una durata al massimo di sei mesi.
Il diritto del debitore alla rinegoziazione del mutuo, comunque, è subordinato alla preventiva verifica con esito positivo da parte della banca della presenza dei requisiti stabiliti per Legge nonché della rispondenza del debitore o dei soggetti destinatari del finanziamento di quanto previsto ai sensi dell’art. 41-bis, comma secondo e terzo.