Quanto offrire alle aste immobiliari?

Quanto conviene offrire nelle aste immobiliari

Quando un debitore non fa fronte ai propri impegni, i creditori possono richiedere di procedere con l’esecuzione forzata per espropriarne i beni e metterli in vendita all’asta, allo scopo di rientrare in possesso di almeno parte del denaro a loro dovuto. L’esecuzione forzata può accadere sia ai privati che non riescono a rimborsare i propri debiti che alle aziende che vanno in fallimento, in questo caso parliamo di Procedure Concorsuali.

Nell’ordinanza di vendita si stabilisce il valore di vendita e si descrivono le condizioni nelle quali si trova il bene. Nell’avviso di vendita si precisano la modalità di presentazione delle offerte, la cauzione da versare e le informazioni sul giorno dell’asta, il prezzo base d’asta e tutte le indicazioni del bene posto in vendita. Il prezzo base con cui l’immobile viene messo in vendita viene stabilito da un perito nominato dal giudice.

I beni all’asta possono essere acquistati da chiunque, ovviamente a eccezione del debitore stesso. Le vendite possono avvenire nelle modalità di asta con incanto e senza incanto.

Leggi come scoprire le aste immobiliari più convenienti.

Vendita di casa all’asta – Gli elementi

Il tribunale – dietro apposita perizia del perito – stabilisce il prezzo di vendita dell’immobile.

L’esperto evidenzia:

  • lo stato di conservazione
  • planimetria
  • la presenza di eventuali abusi edilizi
  • la presenza di debiti condominiali
  • se l’edificio è occupato dall’ex proprietario o da altri con contratto di locazione. Se l’immobile è occupato si invia una lettera di diffida all’ex proprietario. Se l’interessato oppone resistenza, è possibile ricorrere alla forza pubblica per procedere allo sgombro dei locali

Il tribunale quindi rende pubblico con apposito documento tutti questi aspetti e segnala se l’immobile è abitato. Nell’ordinanza di vendita si indicano la natura dell’immobile, i dati di identificazione catastale, e il comune nel quale si trova l’immobile. Se l’immobile è ancora occupato si invia una lettera di diffida all’ex proprietario esecutato, con indicazione del termine ultimo entro cui lasciare l’immobile. Se la lettera non sortisce effetti si può fare seguire un avviso da un ufficiale giudiziario. Se anche così l’occupante oppone resistenza, l’ufficiale giudiziario può fare intervenire le forze dell’ordine per fare sgomberare i locali.

Nel corso dell’asta chiunque sia interessato ai beni in vendita può effettuare una offerta per ottenere la proprietà del bene, mobile o immobile.

Nell’avviso d’asta vengono indicati:

  • indirizzo dell’immobile
  • data, ora e luogo dell’asta
  • modalità di vendita
  • prezzo base
  • rilancio minimo
  • termine di presentazione delle offerte

Le aste, si possono tenere in tribunale o negli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni. L’avviso deve essere pubblicato almeno per tre giorni di seguito e venire presentato su siti specializzati e giornali.

Vendita all’incanto: che cos’é

La vendita all’incanto è una forma che consiste in una vendita forzata in relazione a una gara di vendita con proposte successive, in conseguenza di una situazione di mancati pagamenti. I partecipanti producono varie offerte in successione. Il migliore offerente viene riconosciuto come vincitore, dopo un duplice annuncio del prezzo raggiunto, non seguono altre offerte dall’importo superiore.

Vendica all’incanto: quando avviene

La vendita con incanto viene disposta dal giudice quando:

  • non pervengono proposte di acquisto entro la scadenza oppure le offerte non sono efficaci
  • quando l’offerta dell’unico offerente non è adeguata
  • quando non si può tenere una gara tra i vari offerenti
  • quando la vendita senza incanto non è possibile

Asta senza incanto e asta con incanto: le differenze

La normativa in fatto di aste proviene dagli articoli che vanno dal 474 al 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.

Con l’ordinanza di vendita, il giudice stabilisce:

  • prezzo base
  • udienza per la gara tra gli offerenti
  • termini per la presentazione delle offerte
  • scadenza entro cui pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata

Nel frattempo il custode giudiziario si occupa di gestire l’immobile: tale carica fornirà informazioni sul bene a coloro interessati all’acquisto.

Le aste giudiziarie sono dei processi finalizzati alla vendita di beni pignorati e possono avvenire in modalità:

  • con incanto
  • senza incanto

La differenza tra le due modalità di aste consiste soprattutto nella modalità di partecipazione e aggiudicazione dell’immobile messo all’asta.

Aste senza incanto – Come si svolge la vendita senza incanto

Le aste senza incanto – la modalità più diffusa al giorno d’oggi, regolata dal Codice Civile (artt. 571 e ss. c.p.c.) – consistono nel depositare l’offerta in busta chiusa presso il professionista delegato alla vendita che organizza l’asta. Si tratta di una offerta segreta (nessuno degli altri partecipanti può conoscerne l’importo fino a quando la busta non viene aperta) e irrevocabile (l’aggiudicatario non può esimersi dall’impegno di acquisto).
Le offerte non sono valide se inferiori di oltre un quarto del prezzo base. La base è costituita dall’importo di offerta più alto. In caso di ripensamenti, si perde la cauzione, versata al momento della presentazione dell’offerta.

La busta deve contenere:

  • indicazione del prezzo offerto
  • indicazione tempi e modo del pagamento
  • versamento di una cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto (o del valore indicato nell’avviso di vendita).

Ovviamente ai fini dell’asta occorre che le offerte siano superiori alla base d’asta o all’offerta precedente.

Con l’asta senza incanto può avvenire che:

  • venga presentata un’unica offerta: se vi è una unica offerta aumentata di un quinto oppure pari al prezzo base (ammesso che il creditore sia d’accordo), si esegue l’aggiudicazione dell’immobile. Il Giudice emette il Decreto di trasferimento, annullando così eventuali pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ordinando la liberazione dell’immobile. Se l’offerta è inferiore non oltre di 1/4 del prezzo base di vendita, e non sono state presentate istanze di assegnazione, si può approvare la vendita se si reputa che non vi sia realistica possibilità di ottenere un prezzo più alto con una ulteriore vendita.
  • sono state presentate più offerte: si avvia la gara per l’offerta più alta. L’immobile verrà aggiudicato, al termine dei rilanci, a chi avrà effettuato l’offerta più alta.
  • non vengono presentate offerte: il Giudice può decretare un nuovo tentativo di vendita con riduzione del prezzo del 25%

L’offerta proposta è irrevocabile, a meno che il Giudice non decreti l’incanto oppure siano trascorsi 120 giorni dalla presentazione senza che sia stata accolta.

Nell’asta senza incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva e chi si aggiudica l’immobile deve, entro i termini stabiliti, versare il saldo tramite bonifico o aprendo un mutuo ipotecario, pena la perdita della cauzione e la mancata aggiudicazione ai sensi degli artt. 587 e 574 del c.p.c. La Banca comunque eroga un prestito il cui importo va a coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione del bene immobile. L’acquirente quindi deve essere in grado di sopperire con propri mezzi alla differenza.

Chiunque, a eccezione del debitore, può partecipare all’asta senza incanto. Se l’asta senza incanto va deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto. Questa si conclude dopo tre minuti dall’ultima offerta seguita da nessun rilancio.

Aste con incanto – Come si svolge la vendita con incanto

Nella vendita con incanto, la presentazione dell’offerta deve avvenire in busta chiusa: esse deve oltre alla domanda di partecipazione, marca da bollo un assegno circolare pari almeno al 10% dell’offerta, questo assegno viene versato a titolo cauzionale. Le modalità e i luoghi di deposito sono identiche a quella senza incanto. Nella vendita con incanto in pratica non si offre, ma si chiede di partecipare ad un’asta pubblica.

Oltre alla cauzione, deve essere presentato assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura esecutiva, completo di indicazione del relativo numero di ruolo.
Le buste di offerta si aprono davanti a tutti i partecipanti, a questo punto si da inizio la gara partendo dall’offerta più alta. Non esiste infatti una regola di segretezza e la domanda di partecipazione consiste in una istanza.

Se all’asta partecipa una sola persona, e questa rispetta le caratteristiche dell’asta, l’offerente vince.
Se è presente soltanto una offerta ed è inferiore al 20% del prezzo base, il giudice si confronta con il creditore per comprendere se quell’offerta è accettabile per le sue aspettative. A questo punto sceglie se aggiudicare l’immobile oppure indire una nuova asta senza incanto.

Se nessuno partecipa all’asta e finisce deserta, il giudice può indire una nuova asta senza incanto con prezzo ribassato del 25%, assegnare il bene al legittimo creditore, oppure avviare l’amministrazione giudiziaria del bene.)

É possibile non partecipare all’incanto, ma verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata (art. 580 c.p.c.) .

Se tutte le aste successive vanno deserte, il giudice può decidere l’estinzione del processo esecutivo in quanto infruttuoso (Legge n.162/2014). Può essere questo il caso quando un bene viene ritenuto scarsamente appetibile e perciò non in grado di coprire i debiti: il giudice quindi chiude il processo per evitare che il bene venga venduto a un prezzo enormemente ridotto rispetto a quello utile a soddisfare le pretese del creditore. Il bene quindi potrebbe essere assegnato automaticamente al creditore.

Nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria: entro 10 giorni dall’aggiudicazione si possono presentare offerte d’acquisto maggiori di un quinto al prezzo ottenuto nell’incanto. Se in 10 giorni nessuno presenta nuove offerte, l’aggiudicazione diviene definitiva, l’aggiudicatario versa l’importo pattuito nei tempi previsti.

L’aggiudicatario non entra comunque subito in possesso dell’immobile: prima di ciò deve trascorrere un certo lasso di tempo per espletare le formalità burocratiche necessari a cancellare ipoteche e pignoramenti a carico dell’immobile. Se dopo tre tentativi di asta la vendita non va a buon fine, il giudice può decretare una quarta asta dal prezzo di vendita ridotto fino al 50%.

Come valutare un immobile da acquistare

Vendita sincrona mista

La vendita sincrona mista è un incrocio tra l’opzione di svolgimento dell’incanto o la gara nella vendita senza incanto. Essa prevede la possibilità di presentare rilanci, telematicamente oppure davanti al giudice o al referente della procedura.

Come decidere quanto offrire nelle aste immobiliari

Per valutare quanto conviene offrire nelle aste immobiliari, ricordati di consultare la perizia dell’immobile, disponibile presso la cancelleria del tribunale, nei siti internet dedicati, nell’ufficio del professionista che segue l’asta.
Puoi scoprire così se l’immobile è abitato: in tal caso il tribunale invia un ingiunzione, e se essa non viene adempiuta intervengono le forze dell’ordine per rendere esecutivo lo sfratto.

Per visionare di persona l’immobile, bisogna consultare il custode giudiziario dell’immobile per concordare un appuntamento.

Devi sapere che un’asta non viene vinta automaticamente da chi offre l’importo maggiore.
Quando vengono aperte le buste, la persona che ha sottoposto l’importo maggiore viene riconosciuto come aggiudicatario provvisorio (asta con incanto). Dopo 10 giorni l’aggiudicazione diviene definitiva. In questo lasso di tempo gli altri partecipanti possono sottoporre nuove offerte d’acquisto superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto.

Se qualcuno provvede a proporre un’offerta superiore di un quinto, il giudice predispone una nuova asta nella quale il prezzo di partenza è l’ultimo offerto in quella precedente, alla quale possono partecipare tutti gli offerenti precedenti. A questo punto potrai di nuovo partecipare ma proponendo un’offerta maggiorata almeno di un quinto.

In alcuni casi oltre al prezzo di aggiudicazione, bisogna versare un’ulteriore somma a titolo di fondo spese pari al 15% dell’importo offerto per svolgere le formalità necessarie a trasferire la proprietà dell’immobile senza formalità pregresse come ipoteche o pignoramenti. Chi acquista l’immobile deve tenere in conto la possibilità di dover corrispondere gli oneri condominiali non saldati dal proprietario precedente e quelli in corso.
Inoltre, se l’immobile viene venduto occupato, l’acquirente potrebbe dover sostenere le spese per una procedura esecutiva per la liberazione coattiva dell’immobile, oltre a eventuale spese per rendere ottimali le condizioni dello stabile, qualora i precedenti inquilini lo abbiano danneggiato.

In ogni caso, è sempre meglio partecipare a un’asta in compagnia di un professionista, in grado di guidarti nella corretta valutazione dell’immobile e della documentazione richiesta dalla procedura di gara.
Stralciami è pronta ad aiutarti, contattaci ora!