Purtroppo talvolta le cose non vanno come preventivato e possiamo ritrovarci incapaci di fare fronte agli impegni presi, come il rimborso del mutuo alla banca.
Nei casi peggiori, questa difficoltà può tradursi nella perdita della casa posta a garanzia, venduta all’asta per permettere al creditore di rifarsi della perdita subita.
Tuttavia questa non è la strada che bisogna necessariamente percorrere. Esiste una pratica che permette di evitare il deprezzamento che comporta la vendita della casa all’asta, e questo accordo è il saldo e stralcio.
Cos’è il saldo e stralcio con la banca?
Il saldo e stralcio è una pratica concessa dalla legge 145/2018 rivolta a chi versa in condizioni economiche di difficoltà. Si tratta di un accordo bonario stragiudiziale che consente al debitore di eseguire un pagamento a stralcio del debito originario, di importo inferiore a quello dovuto in origine.
In questo modo il creditore non soltanto si libera del debito, ma fa venire meno la sua condizione di debitore registrato presso la Centrale dei Rischi che ne impedisce ad esempio la possibilità di ottenere nuovi finanziamenti
Saldo e stralcio con le banche – Perché è così conveniente?
Il saldo e stralcio è un ottimo strumento per la negoziazione dei debiti con banche ed enti finanziari, essendo vantaggioso per entrambe le parti.
Il debitore, ovviamente, trova l’accordo molto vantaggioso per la possibilità che gli viene riconosciuta di chiudere una volta per tutte il debito originale pagando una somma convenuta minore di quella di partenza.
I benefici sono tangibili anche per la banca. É vero, l’importo che promette di entrare in cassa è minore di quello formalmente dovuto, ma parliamo comunque di situazioni di difficoltà che difficilmente si risolverebbero con il pagamento della somma iniziale.
L’unica alternativa a parte il saldo e stralcio per la banca è quella di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per intimare il debitore a pagare tutti i debiti in un’unica soluzione entro 10 giorni dalla notifica. Una volta trascorsi 10 giorni senza riscontro all’atto, il creditore ha 90 giorni di tempo a disposizione per tramutare il precetto in pignoramento.
Con il pignoramento si impedisce al debitore di alienare la proprietà dei beni, e si procede con la loro vendita all’asta.
Vendere la casa all’asta viene vista sempre come l’ultima opzione da percorrere, siccome i tempi per giungere a compimento sono lunghi e gli esiti incerti. Non possiamo sapere a priori quanto si ricaverà dalla vendita della casa all’asta, ma quasi mai l’importo è sufficiente per saldare il debito pregresso. Ogni volta che la casa finisce invenduta e il Giudice dispone per una nuova sessione, nella quale il prezzo di partenza cala del 25%.
La vendita all’asta, quindi, può raggiunge qualcosa come un 56% in meno rispetto al valore stimato in perizia dal CTU, il che non la rende proprio una procedura vantaggiosa dal punto di vista economico.
Il creditore, pertanto, può risparmiarsi una procedura economicamente rischiosa per una che gli permette di ottenere una somma minore di quello dovuto in origine, ma sicuro nell’importo e nei tempi di incasso.
Il saldo e stralcio è possibile anche quando il procedimento esecutivo è già in corso, in quanto l’accettazione lo interromperebbe.
Saldo e stralcio con la banca – Quanto si può risparmiare?
La percentuale di sconto che si può ottenere con l’accordo del saldo e stralcio dipende da diversi fattori fra cui:
- l’importo del debito originale
- Il valore immobiliare indicato in perizia
- la possibilità della banca di recuperare altrimenti il credito
- la situazione finanziaria del debitore e il genere e quantità di beni posseduti
- dalla eventuale presenza di un garante e di un fideiussore
- la presenza di eventuali abusi edilizi
- il valore di mercato del bene e le possibilità di commerciabilità
- la spinta della banca a liberarsi dei crediti inesigibili in proprio possesso
- dalla cessione del credito ad altre società di recupero crediti
Saldo e stralcio con le banche – Quali sono i rischi
Come abbiamo spiegato, il saldo e stralcio è un accordo, non un diritto. Pertanto non è detto che entrambe le parti se ne vogliano servire, o che la banca accetti di concederlo al debitore.
Trattandosi di una scelta consapevole, la decisione di servirsene dipende dai vantaggi che entrambe le parti percepiscono di potere ottenere. Perdere di vista questo obiettivo apre la porta al rischio che la banca, non vedendo l’utilità che le arride da tale accordo, decida di negarne la possibilità di servirsene all’altra parte.
Per questa ragione occorre avere la capacità di sintetizzare una proposta che risulti win-win per entrambe le parti in gioco, affinché la proposta non venga rigettata.
Si tratta di una procedura complessa e che può fallire per mancanza di esperienza specialmente in ambito burocratico e legale per redigere la documentazione in modo appropriato.
L’aiuto da parte di consulenti immobiliari esterni permette di svolgere una trattativa in modo da ottenere condizioni favorevoli per il contraente più debole.
I consulenti inoltre guidano il debitore nel richiedere un documento di rinuncia agli atti che metta quest’ultimo al sicuro da eventuali pretese successive sulla base del debito di partenza.
Se l’accordo viene recepito, il debitore ovviamente deve disporre di tutti i fondi necessari per procedere al pagamento dell’importo convenuto nei tempi previsti, pena la decadenza dell’accordo.
Come richiedere un saldo e stralcio alla banca
L’offerta di negoziazione deve essere presentata dal debitore alla banca in via scritta, tramite raccomandata, direttamente al creditore. Con l’accettazione della proposta, il debito viene “stralciato” secondo i termini dell’offerta a saldo a stralcio.
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