Hai deciso di compiere il grande passo e di acquistare una casa? La situazione dal tuo punto di vista è vantaggiosa, per via delle fluttuazioni del mercato immobiliare che determinano periodici cali del prezzo delle case in vendita.
Credi che acquistare un immobile consista soltanto nel corrispondere l’importo stabilito per entrarne in possesso? Cos’altro devi considerare prima di firmare il contratto preliminare? Ecco alcuni step che ti conviene seguire per non commettere errori.
Cosa bisogna controllare prima di acquistare casa
Prima di tutto, bisogna verificare se il venditore possiede realmente la proprietà della casa. Ad esempio, se la casa è di proprietà di più soggetti, tutti i comproprietari (oppure i rispettivi delegati) devono partecipare al rogito.
Occorre appurare se sull’immobile gravano ipoteche o vincoli di altra natura: un notaio o un’agenzia immobiliare possono aiutarti nello scoprire eventuali pendenze sull’abitazione.
Inoltre bisogna verificare se sull’immobile gravano ipoteche e pignoramenti, come è possibile appurare da una verifica preventiva dei registri immobiliari.
Prima di procedere all’acquisto dell’immobile bisogna verificare:
- Se il venditore è il reale proprietario dell’immobile (non si tratta di un aspetto da dare per scontato, occorre verificare il titolo di proprietà per evitare truffe)
- Quale è l’effettiva superficie abitabile
- Se tutta la documentazione urbanistica (es. certificato di agibilità, iscrizione al catasto, se l’abitazione è stata costruita con regolare concessione edilizia) è in regola
- A quale classe energetica appartiene l’immobile
- Se il venditore ha pagato tutte le spese che gli competono
- Se vi sono ipoteche che gravano sull’immobile e se esso è oggetto di pignoramento
- Quali spese sono da considerare oltre all’acquisto (es. spese di commissione dell’agenzia, tasse di compravendita, onorario del notaio…)
- Se sono previste spese di manutenzione straordinaria da sostenere (es. l’assemblea condominiale potrebbe avere deliberato o deliberare interventi di ristrutturazione)
- Quale costo di finanziamento (es. mutuo bancario) bisogna sostenere per ottenere i fondi necessari per acquistare l’immobile
- Se il venditore è l’unico proprietario della casa, bisogna recarsi presso l’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate per verificare, con i dati del soggetto in questione, se l’immobile è di proprietà sua e/o di eventuali altri soggetti. Per tutelarci, possiamo chiedere al venditore di rilasciare un atto che comprovi il suo diritto di proprietà, come l’atto dell’acquisto di casa, un diritto di successione ecc. Se l’immobile proviene da una eredità, ad esempio, potrebbero gravare su di esso diritti di altri soggetti.
Ovviamente non tutte le abitazioni sono uguali: ogni immobile ha caratteristiche differenti a livello di ubicazione (vicinanza a servizi o luoghi rilevanti), classe energetica, tipo di riscaldamento, se l’impianto elettrico è vecchio e deve essere rifatto ecc. Tutte queste caratteristiche incidono sul valore effettivo dello stabile e devono essere valutate complessivamente per giudicare la reale convenienza dell’offerta.
Un architetto o un ingegnere possono aiutarti nel verificare se sono state eseguire modifiche strutturali dell’immobile che non risultano dagli uffici pubblici.
Cosa deve controllare un notaio nella vendita di un immobile
Probabilmente hai sentito dire che per acquistare una casa occorre rivolgersi a un notaio, ma forse non conosci esattamente quali sono le attività che svolge esattamente per rendere valida la vendita.
Il notaio ha il compito di controllare tutti quegli aspetti inerenti la cessione di proprietà degli immobili come desiderato dalle parti. Egli svolge un ruolo di garanzia di legalità sia verso lo Stato che verso le parti, verifica la reale proprietà dell’immobile da parte del soggetto deciso ad alienarla e la regolarità catastale dell’immobile.
Il notaio è una figura che può offrire una consulenza preliminare “sopra le parti” e si occupa di:
- Verificare l’identità delle parti (per scongiurare furti di identità) e la capacità patrimoniale atta a compiere atti che interessano la proprietà
- Verificare la reale proprietà dell’immobile da parte del venditore
- Verificare la presenza di eventuali ipoteche, pignoramenti immobiliari, e discipline pecuniarie presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili
- Verificare se la casa è già stata promessa in vendita ad altri soggetti e se questi hanno trascritto l’atto di vendita
- Verificare la presenza di eventuali diritti di prelazione, ad esempio in tema di edilizia residenziale pubblica o diritto di prelazione verso altri soggetti di interesse pubblico (es. per ragioni storiche o archeologiche)
- Valuta il regime fiscale del caso concreto
Può accadere anche che il venditore abbia stipulato un contratto preliminare di vendita con altri potenziali acquirenti. In questi casi, il primo acquirente prevale sul secondo soltanto se ha trascritto l’atto di acquisto nei pubblici registri immobiliari.
Il notaio si occupa di redigere il rogito (contratto di compravendita) in presenza delle parti, rendendo valido il trasferimento di proprietà.
Al momento della stipula il notaio deve versare all’Agenzia delle Entrate le imposte dovute dall’acquirente, in qualità di sostituto di imposta incaricato di versare quanto dovuto per suo conto.
Il notaio viene chiamato a valutare tutti questi aspetti importanti per rendere valida la vendita degli immobili, ad esempio:
- eventuale presenza di iscrizione pregiudizievoli
- continuità delle trascrizioni
- presenza della certificazione energetica
- rispetto delle norme edilizie
Se non compie i controlli ai quali è tenuto, è responsabile dell’acquisto infruttuoso e deve risarcire il compratore del danno causato. Anche se il notaio è esonerato dalle visure catastali e ipotecarie, se ha il sospetto che sussista qualche condizione che invalida l’accordo, deve informare le parti affinché la compravendita avvenga secondo i criteri di diligenza e di buona fede.
In ogni caso, ti conviene consultare un professionista in grado di guidarti nell’acquisto di un immobile senza rischiare di incappare in problemi economici non trascurabili.
Solutions Immobiliare ti aiuta a verificare se sussistono ipoteche o altri tipi di diritti che gravano sulla tua casa potenziale, verifica la correttezza dei documenti necessari per la vendita e ti guida nella valutazione di tutti gli aspetti rilevanti per la soddisfazione della tua casa.