Capire quando un locale è considerato abitabile è fondamentale sia per chi sta acquistando o ristrutturando una casa, sia per chi intende cambiare la destinazione d’uso di un ambiente. In Italia, infatti, la distinzione tra locale abitabile e non abitabile ha importanti conseguenze dal punto di vista legale, urbanistico e fiscale.
Qual è la definizione di locale abitabile?
Un locale abitabile è uno spazio che rispetta determinati requisiti stabiliti dalle normative edilizie e sanitarie, tali da permettere la permanenza continuativa di persone in condizioni di sicurezza, comfort e salubrità.
In altre parole, un locale è abitabile quando può essere utilizzato come ambiente di vita quotidiana, come una camera, una cucina o un soggiorno, e non solo come deposito o spazio accessorio.
Cosa rende un locale abitabile?
Affinché un locale sia considerato abitabile, deve rispettare specifici requisiti igienico-sanitari e strutturali fissati a livello nazionale (dal D.M. 5 luglio 1975) e integrati da regolamenti comunali. Tra i principali parametri richiesti troviamo:
- Altezza minima: in generale, l’altezza interna non deve essere inferiore a 2,70 metri per i locali principali (ridotta a 2,40 metri per corridoi, bagni e disimpegni). Alcuni Comuni ammettono deroghe per le mansarde o i centri storici.
- Superficie minima: ogni ambiente abitabile deve avere una superficie sufficiente a garantire la vivibilità, di solito almeno 9 m² per una camera singola e 14 m² per una doppia.
- Aerazione e illuminazione naturale: le finestre devono garantire un rapporto tra superficie finestrata e superficie del pavimento non inferiore a 1/8, assicurando una corretta ventilazione.
- Requisiti di salubrità: devono essere rispettate le condizioni di isolamento termico e acustico, sicurezza statica e assenza di umidità.
Senza il rispetto di questi parametri, un locale non può ottenere il certificato di abitabilità (oggi chiamato certificato di agibilità).
Cosa significa che un immobile è abitabile?
Quando un immobile è abitabile, significa che tutti i suoi ambienti principali soddisfano i requisiti necessari per l’agibilità e che l’edificio è idoneo a essere occupato stabilmente da persone.
L’agibilità, rilasciata dal Comune o dal tecnico incaricato, certifica che l’immobile rispetta le norme edilizie, igienico-sanitarie, di sicurezza e di efficienza energetica.
Un immobile non abitabile, invece, può essere utilizzato solo per funzioni diverse, come deposito, laboratorio o locale tecnico.
Mansarde, cantine e locali seminterrati: possono essere abitabili?
Molti si chiedono se mansarde, cantine o seminterrati possano essere considerati locali abitabili. La risposta dipende dalle caratteristiche strutturali e dalle normative locali.
- Mansarde: possono essere dichiarate abitabili solo se rispettano l’altezza minima media prevista (spesso 2,40 m), hanno una corretta illuminazione naturale e una buona ventilazione. In molti casi, solo una parte della mansarda – quella con altezza sufficiente – può essere considerata abitabile.
- Cantine e seminterrati: di norma sono considerati locali non abitabili, perché si trovano sotto il livello del terreno e non garantiscono sufficiente salubrità o aerazione. Tuttavia, con interventi di ristrutturazione e se le condizioni lo permettono, è possibile richiedere il cambio di destinazione d’uso per renderli abitabili, previo rispetto dei requisiti di legge.
Conclusione
Sapere quando un locale è considerato abitabile è essenziale per evitare sanzioni, problemi catastali e difficoltà nella compravendita o nella locazione di un immobile. Prima di procedere con modifiche o progetti di ristrutturazione, è sempre consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che possa verificare il rispetto dei requisiti e gestire l’iter burocratico per l’agibilità.