La Direttiva Case Green – ufficialmente la Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) – rappresenta una delle riforme più significative in materia di prestazioni energetiche degli edifici nell’Unione Europea. Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dell’UE a maggio 2024, la normativa deve essere recepita da tutti gli Stati membri entro il 29 maggio 2026 e pone le basi per la decarbonizzazione del patrimonio edilizio entro il 2050.
Per il settore immobiliare, e in particolare per le aste immobiliari, il recepimento delle nuove regole potrebbe segnare una svolta, sia dal punto di vista tecnico che economico.
Che cos’è la Direttiva Case Green
La Direttiva Case Green riforma le regole europee sulla prestazione energetica degli edifici con l’obiettivo di ridurre emissioni di gas serra e consumi energetici. Tra le principali novità:
- Riduzione del consumo di energia primaria degli edifici residenziali di almeno 16% entro il 2030 e 20‑22% entro il 2035.
- Obiettivi di neutralità climatica per il patrimonio edilizio entro il 2050.
- Nuove costruzioni residenziali dovranno essere a zero emissioni a partire dal 2030.
Tutti gli Stati membri, compresa l’Italia, dovranno predisporre Piani nazionali di ristrutturazione degli edifici per indicare come raggiungere tali obiettivi.
Scadenze principali da conoscere nel 2026
Le date chiave legate all’attuazione della normativa nel nostro Paese sono:
- 29 maggio 2026 — Termine ultimo per il recepimento obbligatorio nel diritto nazionale.
- 31 dicembre 2026 — Termine per l’approvazione dei Piani nazionali di rinnovamento degli edifici (PNRE).
- Alcuni obblighi tecnici (come installazione di impianti solari su edifici di determinate dimensioni) scatteranno entro la fine del 2026 e oltre.
È importante sottolineare che fino al recepimento formale da parte dell’Italia, le norme italiane ed i requisiti attuali – tra cui l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) – restano in vigore senza modifiche dirette derivanti dalla direttiva UE.
Impatto sulle aste immobiliari
Valutazione tecnica e prestazione energetica
Le aste immobiliari si basano spesso su valutazioni tecniche e stime di valore che considerano la classe energetica. Con l’avanzare delle norme Case Green, gli immobili con prestazioni energetiche più elevate potrebbero diventare più appetibili, mentre quelli con consumi elevati potrebbero comportare costi maggiori per adeguamenti futuri.
Potenziali riflessi sul valore degli immobili
Sebbene la direttiva non imponga dal 2026 vincoli immediati per la vendita o l’affitto di immobili in asta, sul mercato si può aspettare:
- una possibile differenziazione dei prezzi in base alla prestazione energetica;
- un maggiore interesse per immobili già efficienti;
possibili aggiustamenti di valore per immobili con bassa prestazione che richiedono interventi di riqualificazione.
Strategia per acquirenti e investitori
Chi partecipa ad aste immobiliari dovrebbe:
- valutare attentamente la classe energetica e il potenziale costo di adeguamento normativo futuro;
- considerare la possibilità di incentivi fiscali o meccanismi di supporto disponibili a livello nazionale (es. Conto termico 3.0, detrazioni fiscali).
monitorare l’evoluzione del recepimento normativo italiano per comprendere quando e come gli obblighi entreranno formalmente in vigore.
Alcuni miti da sfatare e dati verificati
La direttiva non vieta la vendita o l’affitto di immobili con bassa classe energetica nel 2026.
Le sanzioni saranno definite dal recepimento nazionale, non dalla direttiva stessa.
Conclusione
La Direttiva Case Green segna una trasformazione significativa per il mercato immobiliare europeo e italiano. Anche se nel 2026 non modifica immediatamente le regole per chi compra o vende immobili o partecipa alle aste, pone le basi di un cambiamento profondo orientato alla sostenibilità energetica e alla decarbonizzazione dell’edilizia.
Per chi opera nel settore delle aste immobiliari, comprendere gli sviluppi normativi, le scadenze e gli impatti sull’efficienza energetica degli edifici è fondamentale per fare scelte d’investimento informate.
Domande frequenti
No, la direttiva impone obiettivi di prestazione energetica, ma non limita la partecipazione alle aste.
Immobili con prestazioni energetiche elevate sono più appetibili; quelli meno efficienti potrebbero necessitare interventi di riqualificazione, influenzando il prezzo.
Verifica la classe energetica tramite APE e valuta eventuali adeguamenti futuri.
Sì, strumenti come detrazioni fiscali, Conto Termico e bonus edilizi possono ridurre i costi di efficientamento energetico.