La permuta immobiliare è un’opzione sempre più valutata da chi desidera cambiare casa senza dover affrontare prima una vendita e poi un acquisto.
Come funziona davvero la permuta di un immobile? Chi paga il notaio? Quali sono i costi e cosa bisogna sapere per calcolare correttamente il valore degli immobili coinvolti? Vediamolo insieme in questo articolo.
Cos’è la permuta immobiliare?
Partiamo con il dare una definizione: la permuta immobiliare è un contratto con cui due parti si scambiano reciprocamente la proprietà di due immobili, con o senza l’aggiunta di un conguaglio in denaro se i valori non sono equivalenti.
È regolata dall’articolo 1552 del Codice Civile, che disciplina la permuta in generale.
Come funziona la permuta di un immobile
Nel concreto, potremmo dire che la permuta immobiliare funziona come uno scambio di case: ognuna delle parti trasferisce la proprietà del proprio immobile all’altra.
Se i beni hanno valore equivalente, lo scambio avviene alla pari. Nel caso in cui uno dei due immobili vale di più, la parte che riceve quello di maggior valore versa un conguaglio in denaro per pareggiare l’operazione.
Facciamo un esempio pratico:
- Il proprietario A possiede un appartamento del valore di €200.000
- Il proprietario B possiede un appartamento del valore di €170.000
In questo caso, B dovrà versare un conguaglio di €30.000 a A per pareggiare il valore.
Quanto costa fare una permuta immobiliare
I costi di una permuta immobiliare, in linea generale, sono abbastanza simili a quelli di una compravendita tradizionale quindi che comprendono:
- Imposte: si pagano le imposte di registro, ipotecaria e catastale su ciascun immobile come se fossero due compravendite distinte. Se uno dei soggetti ha diritto alle agevolazioni prima casa, queste si applicano.
- Onorario del notaio: anche se si tratta di un unico atto, il notaio deve verificare entrambe le posizioni, quindi per questo aspetto il compenso può essere superiore rispetto a una sola compravendita.
- Eventuali costi di agenzia: se l’operazione è stata gestita da un intermediario immobiliare, va considerato anche questo costo.
Il totale dei costi dipende dal valore dichiarato degli immobili, dalla presenza del conguaglio e dalle eventuali agevolazioni fiscali.
Chi paga il notaio in caso di permuta
Non esiste una regola fissa: le parti possono decidere di comune accordo come suddividere la parcella del notaio.
Nella pratica, il costo viene spesso diviso in parti uguali. Tuttavia, se uno dei due immobili ha un valore molto più alto, si può concordare che la parte acquirente (cioè chi deve versare il conguaglio) sostenga una quota maggiore.
Cosa succede in caso di permuta
Una volta firmato il contratto di permuta e trascritto nei registri immobiliari:
- La proprietà viene trasferita immediatamente: ognuno diventa titolare dell’immobile ricevuto.
- Le imposte vengono calcolate e versate in base ai valori dichiarati.
- Le spese accessorie (notaio, agenzia, eventuali conguagli) vanno saldate secondo gli accordi presi.
Se uno degli immobili è gravato da ipoteca o vincoli, il notaio verifica che non vi siano ostacoli legali al trasferimento.
Calcolo del valore nella permuta immobiliare
Il valore degli immobili può essere determinato tramite:
- Stima di mercato (spesso fatta da un’agenzia immobiliare o da un tecnico abilitato)
- Valutazione catastale
- Accordi diretti tra le parti
Il valore definito serve sia per calcolare il conguaglio, sia per il calcolo delle imposte e degli onorari notarili.
Il contratto di permuta immobiliare
Il contratto di permuta immobiliare deve essere redatto per atto pubblico da un notaio, come avviene per la compravendita. Al suo interno devono essere indicati:
- I dati catastali di entrambi gli immobili.
- Il valore attribuito a ciascun bene.
- L’eventuale conguaglio in denaro.
- Le modalità di pagamento del conguaglio.
- Le dichiarazioni delle parti (ad esempio se si applicano agevolazioni prima casa).
È fondamentale che il contratto sia chiaro, completo e conforme alle normative vigenti per evitare future contestazioni da parte di una delle due parti.
Conclusione
La permuta immobiliare è un’alternativa interessante alla classica vendita e successivo acquisto, perché permette di risparmiare tempo, ridurre i rischi e in alcuni casi anche contenere i costi. Tuttavia, richiede attenzione nella valutazione degli immobili e nella stesura del contratto. Rivolgersi a un notaio esperto e, se necessario, a un agente immobiliare può fare la differenza per concludere l’operazione in modo sicuro e vantaggioso.