Il diritto di superficie è un istituto giuridico disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del Codice Civile. Si tratta di una particolare forma di proprietà che consente a una persona di costruire o mantenere una costruzione su un terreno di proprietà altrui, separando così la proprietà del suolo da quella dell’edificio.
In questo articolo vedremo cosa significa avere il diritto di superficie, cosa comporta acquistare una casa con questo diritto, quanto costa trasformarlo in piena proprietà e quando termina.
Cosa significa avere il diritto di superficie?
Avere il diritto di superficie significa poter costruire su un terreno che non è di propria proprietà oppure mantenere una costruzione già esistente su di esso.
In pratica, il proprietario del terreno concede a un’altra persona (detta “superficiario”) il diritto di edificare o di mantenere un edificio sul suo suolo.
Facciamo un esempio pratico
Ad esempio, un Comune può concedere a un privato o a una cooperativa edilizia il diritto di superficie su un terreno pubblico per costruire abitazioni. Il suolo rimane comunque del Comune, ma gli appartamenti possono essere venduti o utilizzati dal superficiario.
Cosa comporta comprare casa con diritto di superficie
Comprare una casa con diritto di superficie significa quindi che l’edificio è di tua proprietà, ma il terreno su cui sorge non lo è.
Questo comporta alcune conseguenze importanti, tra cui il fatto che:
- Il valore dell’immobile è generalmente inferiore rispetto a uno in piena proprietà.
- Ci sono delle limitazioni nella vendita o nella successione dell’immobile, in base al contratto stipulato.
- Potrebbero esserci canoni o oneri periodici da pagare al proprietario del terreno (ad esempio al Comune).
Proprio in virtù di queste motivazioni che abbiamo elencato, è fondamentale verificare la durata del diritto di superficie e le condizioni previste nell’atto di concessione prima di acquistare.
Quanto costa trasformarlo in diritto di proprietà
La trasformazione in diritto di proprietà piena (detto anche “affrancazione”) è possibile, ma comporta un costo.
Il prezzo di trasformazione dipende da diversi fattori:
- Il valore attuale del terreno (stabilito dal Comune o da una perizia);
- La quota residua del diritto di superficie;
- Gli anni trascorsi dalla concessione;
- Eventuali agevolazioni previste dalla normativa locale o nazionale.
In molti casi, i Comuni stabiliscono delle tariffe o delibere specifiche per calcolare il costo di affrancazione. Una volta pagato, il superficiario ottiene la piena proprietà sia del suolo che dell’edificio, aumentando così il valore dell’immobile.
Quali sono i l imiti
Il diritto di superficie può essere:
- A tempo determinato (ad esempio 99 anni),
- oppure a tempo indeterminato.
Quando il diritto ha una durata limitata, allo scadere del termine, la proprietà del suolo e dell’edificio tornano al proprietario originario del terreno, salvo diversi accordi o proroghe.
In altre parole, il superficiario perde la proprietà dell’edificio, a meno che non sia previsto il rinnovo o l’acquisto della piena proprietà.
Riferimenti normativi: articoli 952 e seguenti del Codice Civile
Questo diritto è regolato dagli articoli 952-956 del Codice Civile.
- Art. 952 c.c. che definisce il diritto di superficie e la possibilità di costruire o mantenere un edificio su terreno altrui;
- Art. 953-956 c.c. che disciplinano la durata, l’estinzione e la possibilità di alienare o trasmettere tale diritto.
Conclusione
Il diritto di superficie rappresenta una soluzione utile, soprattutto per l’edilizia pubblica o convenzionata, ma richiede attenzione in fase di acquisto o trasformazione.
Prima di comprare una casa con questo diritto, è importante consultare un notaio o un consulente immobiliare per valutare costi, durata e vantaggi dell’eventuale conversione in piena proprietà.